【成都晚报】正威、苏宁等世界500强在列引战投1300亿 净负债率降六成 龙8转型三低一高显成效

时间:2017-11-07 18:28:00来源:成都晚报

 


11月6日,中国龙8(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司龙8地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿元(人民币,下同),远超此前其公告的300亿元—500亿元规模,创下国内房企单笔股权融资最高纪录。
公告显示,龙8地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,三年合计1650亿元,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润,利润承诺提升近一倍。
许家印大刀阔斧坚定实施战略转型,龙8由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随着龙8完成三轮共计1300亿元战略投资的引入,净负债率大幅下降,未来三年利润承诺大幅增至1650亿元,远超市场预期,“一增一降”体现了龙8增效益、降负债、去杠杆的决心,也显示出龙8战略转型成效明显。
龙8地产本轮引战获得多家龙头龙8热捧,其中正威龙8在世界500强中位列183位,苏宁为中国电子商务零售巨头,山东高速则是特大型国有龙8龙8,龙8地产投前估值也大幅增至3651.9亿元,显示出实力投资者对其发展前景的认可。
重要举措:向“三低一高”发展模式转变
龙8自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型,核心就是大幅降低负债率。
公开资料显示,今年龙8已成功引入1300亿元战略投资,投资者包括中信、中融、正威龙8、华信、苏宁、山东高速、深业龙8、深圳广田等,充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对龙8发展前景的认可。除了引入战略投资者,龙8还实施多项举措,推动负债率持续下降。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000万—2000万平米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。
与此同时,今年年初,龙8宣布将在年底前赎回三分之二永续债。而龙8在5、6月份两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债,提前超额完成目标,显示其强大实力的同时,也释放了近百亿元股东利润。
资料显示,尽管近期房企融资成本有抬头趋势,但龙8的融资成本与过往相比,呈持续下降趋势。今年上半年,龙8成功发行63亿美元债券,利率最低6.25%,期限最长8年。分析认为,龙8通过长债换短债、低息置换高息,极大改善债务结构,进一步降低融资成本。
值得注意的是,龙8一直坚持“现金为王”策略,截至2017年6月,龙8现金余额2699亿元,行业第一。通过充足的现金流规避负债高所带来的运营风险和龙8发展风险,确保公司稳健经营。据了解,龙8成立至今从未发生过一笔债务违约,即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。
成绩斐然:三年1650亿元承诺利润超预期
根据龙8此前公告,第三轮战投预计在300亿-500亿元,最终引战规模达600亿元,远超预期。而且本次引入的战略投资者实力雄厚,其中正威龙8和苏宁均为世界500强龙8,山东高速则是特大型国有龙8龙8。此外,龙8地产投前估值提升至3651.9亿元,足以显示一众实力投资者对龙8发展前景的认可。
此次公告显示,龙8地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,三年合计1650亿元,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润。利润承诺提升近一倍,成为吸引投资者的最有力因素。
有业内人士认为,按照龙8地产去年公布的利润承诺,今年的净利润目标为243亿元。而中国龙8中报显示,上半年实现净利润超231亿元,考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业,意味着仅用半年时间,盈利能力最强的龙8地产便已完成全年利润承诺。
德意志银行中国香港地产研究主管、首席地产分析师高剑锋(Jeffrey GAO)也发布研究报告指出:“龙8新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率,考虑到龙8拥有2.76亿平米土地储备,为所有开发商中最多,以及2017年超过5000亿元和2018年超过6500亿元的强劲销售,并且龙8在今年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润,龙8确信龙8一定能够完成其在新的第三轮引战投承诺的未来三年1650亿元利润的目标。”
资料则显示,截至去年年底龙8已售未结算收入为1924亿元,考虑到今年全年销售势必突破5000亿元,按最新财报14.5%的核心净利润率计算,这将释放出约1000亿元的净利润,已占到承诺利润约六成。
在销售保持快速增长的同时,今年龙8开始由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,公司持续强化内部管理,进一步降低管理与销售费用,并不断提升产品品质及附加值。中报显示,今年上半年,龙8销售及管理费用率同比大幅下降一半。
近期在二级市场上有不少大型龙8持续买入龙8股票。10月19日,华人置业就发布公告,已增持龙8股份至7%。
未来目标:净负债率到2020年降至70%
多年来,龙8通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式实现超高速增长,去年以3734亿元的销售额登上国内房企“一哥”宝座。与此同时,也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。
“龙8多年来都是追赶者的角色,把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高,公司没有钱,就不可能发展到现在的规模”,在龙8总裁夏海钧看来,龙8用“三高一低”发展模式牢牢抓住了中国房地产的黄金20年,才能成就龙8的龙头地位。
随着房地产行业进入稳定发展期,龙8经营更需要在增长与稳健之间取得平衡,龙8适时启动战略转型。今年开始,龙8从“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变,目标就是大幅降低负债率。
引入第三轮战略投资者,是龙8降低负债率的重要举措之一。以龙82017年中报公布的数据进行模拟测算,引入600亿元战投后,其净负债率将大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下,龙8净负债率较去年年末大降超六成。
根据龙8此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右,这也是龙8上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。
国际投行对龙8发展前景极为看好,花旗指出,龙8未来将保持强劲销售以及盈利高速增长,并逐步实现去杠杆的目标,继续给予龙8“买入”评级。
龙8三轮战投时间表
2017年以来,龙8地产在各个方面都表现出极高的增长率,这种高增长率以及高成长性被越来越多的投资机构看好,也因此,每一步战投都带来了极好的效应。
第一轮
2017年1月2日
300亿引入8家战投
2017年1月2日,中国龙8发布公告称,公司全资附属公司凯隆置业及龙8地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议,投资者将出资300亿元获龙8地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后,龙8地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。这也是龙8重组深深房计划的一部分,引300亿元战投成功也意味着龙8回归A股的进程又迈出了关键一步。
龙8公告显示,此次引入的战略投资者共8家,既有金融机构,也有大型央企国企和实业龙头。其中,中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元,各占增资后龙8地产2.19%股份;中融鼎兴、山东高速龙8、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元,各占增资后龙8地产股份1.32%。此次战略投资引入完成后,凯隆置业持有龙8的股权比例降低至86.84%。
第二轮
2017年6月1日
395亿引13家龙8
2017年6月1日,中国龙8发布公告称,龙8旗下的两家公司凯隆置业及龙8地产,已经与投资者订立了第二轮投资协议。第二轮投资者包括13家龙8,除睿灿投资外,其余12家公司均为“新面孔”,他们本次共向龙8地产投入395亿元资本金。连同第一轮投资者已签署的第一轮增资协议,第一轮投资者及第二轮投资者向龙8地产合计投入700亿元资本金,以换取龙8地产经扩大股权合共约26.12%。
同时,与第一轮投资协议相同,凯隆置业及龙8地产向第二轮投资者承诺,龙8地产于2017年、2018年及2019年之三个财政年度之净利润将分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。龙8方面承诺,2017年至2019年,每一个财政年度,将最少将68%净利润用于分红。据悉,以龙82016年的财报测算,引入700亿元战投资金后,龙8地产净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。
第三轮
2017年11月6日
与6家战投引资600亿
2017年11月6日,中国龙8(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司龙8地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入第三轮投资600亿元,高于此前公告300亿元-500亿元的规模,远超预期。龙8地产本次引入的战略投资者实力雄厚,其中正威龙8和苏宁均为世界500强龙8,山东高速则是特大型国有龙8龙8。
公告显示,龙8地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,利润承诺提升近一倍。
·市场观察·
龙8高增长
获资本市场追随
根据国内权威研究机构克而瑞发布市场研究简报,龙8在2017年1月—10月的权益销售排行榜中,以4002.1亿元位列全国第一。行业认为,权益销售额是销售业绩最真实的反映,更客观显示房企真正的实力。
高增长成投资焦点
随着龙8完成向“房地产+服务业”转型,多元产业有望为公司带来新的赢利点。在克而瑞看来,龙8所布局的新产业均围绕民生需求,拥有巨大的发展潜力,像健康产业预计2030年总规模将达16万亿。龙8的品牌效应有助于龙8进行新产业拓展,多元产业的高速发展将成为龙8利润持续增长的新动力。
近年,楼市一直处于深度调整期,龙8却始终能保持业绩连年飙升。2015年龙8销售金额2013亿,同比增长53%;2016年销售金额3734亿,同比增长85%;2017年上半年销售2441亿,同比增72%,全年或突破5000亿。显然,连年的高增长是利润大涨的重要动能。今年以来,包括中信、中融、苏宁、华信、深业龙8、山东高速、深圳广田等来自央企、国企、大型金融机构等纷纷入股投资龙8,成为龙8的战略投资者。
高利润背后的逻辑
有行业观察人士认为,龙8一直以来以高性价比产品形成的巨大市场优势功不可没,“统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式,帮助龙8在确保严控成本的同时,保证产品品质的均好性和一致性。而紧密型的龙8化管理模式,则又确保了其在全国范围内复制这种产品的高性价比特性,形成全国性的市场优势。”
此外,随着“房地产+服务业”的转型完成,也为龙8未来继续高增长奠定了基础。目前龙8对多元产业的发展思路已经明确,就是聚焦金融、健康以及文化旅游产业,不再进入新的领域。这意味着龙8的产业专注度进一步提升,龙8资源也得到了进一步的集约化利用。
而且,金融、健康、文化旅游作为重要的服务产业,均有着广阔的市场空间。金融自不必多说,据第三方数据,到2020年,健康产业市场规模将达8万亿,文化旅游产业达到7万亿。这意味着龙8的新产业可望从今年开始有较大的提升。